由六年前上一届政府开始，居住问题已经是重中之重的议题，但六年过去，楼价节节上升，屡创新高！新政府上任一年，差餉物业估价署的楼价指数上升一成五有多！市民对政府的能耐似乎失去信心，近日沸沸腾腾的土地大辩论是否能为未来带来一线曙光呢？其实与其凭空寄望，不如现实地考察可能出现的景象。未来可能出现的情况不外乎几种，首先是土地大量增加，楼宇供应充足，楼价快速回落到大家都可以负担的水平，但反观现今的楼价，到底要回落到那一水平才是大家能负担的呢？最近政府把居屋售价下调至市价六成半与七成半之间，但仍然很多人觉得相当昂贵，事实上由于市民收入增长缓慢，但楼价火速飚升，今时今日即使楼价回落一半，相信对要负担的人仍感吃力，可是细心一想，如果楼价回落一半，其对经济和民生的冲击将会是灾难性的！到时到处充斥负资产，银行坏帐大增，金融体系备受考验，资产效应引发的消费萎缩将导致经济衰退！即使只回落三分之一，也是极其可怖的，这种情况，虽然不能排除其可能性，但决不会是政府和决策者所希望出现的，相反却是为政者要尽力回避的，因为今时今日的楼市已经是大到不能倒的了！第二个可能性是楼价持续高企，但土地供应增加使升势缓和或渐趋平稳，然后市民收入逐步增加，最终把这个裂口填补了，居住的问题也解决了。
但现在楼价处于极高水平，而香港又属已发展经济之列，收入快速增长基本是不可能的，正如一些统计显示，以现今的平均收入港人要用十九年的时间不吃不喝绝无其他消费才可以购置物业，试想要填补这差距，谈何容易！第三个可能就是由于楼价高企需求减少，土地供应又增加，于是楼价有秩序地回落再加上市民收入也逐步提升，于是更多人能有置业的机会，亦即所谓软着陆了！但许多研究都显示楼价是难于向下的（downwards rigid），因为置业往往是人生的重大决策，所以如果不是山穷水尽，人们是不会轻易割价求售的，所以软着陆一般都不是楼市经常出现的情况。况且近年也曾经试过少量的调整，结果报复性的反弹非常显著，现在人们对楼价上升已迹近迷信，有如信仰般牢不可破，要软着陆实非易事。总括而言，除非灾难发生，否则高楼价应该是市民必须面对的现实，事实上很多言论都支持或企图说服大家接受这现实，例如说现在的建筑成本已经很高，楼价是不可能回落的！又或者说综观所有大都会，楼价都是很高的！
所以想像居住环境有戏剧化的改变应该是不切实际的幻想，即使土地增加，未来应该还是高楼价、置业难！但社会矛盾如何化解呢？现在政府做的是提供五花八门的抽奖式纾困措施，或许一时间感觉良好，但实效其实很少。长远而言，除非市民大幅迁离香港，实现所谓大湾区的构思，但在缺乏配套的情况下，这可能性应该不大。
最终比较实际的就是要为有需要的人提供资助房屋，但现在有需要的人已经不限于低收入家庭，大部份的中产也属于置业难的一群，所以新加坡式的资助房屋政策可能是未来要走的路了！
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